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一個地產人非正常死亡的啟示:房地產業奇跡不再

作者:admin 來源:網絡整理 更新時間:2018-06-17 17:51

  (原標題:一個地產人非正常死亡的啟示:房地產業奇跡不再)

  6月13日,萬達集團官網刊出《南京萬達茂開啟新商業時代》的文章,詳細介紹了這個萬達“第四代文旅商綜合體”、南京“頂級商業地標”的品牌業態組合和創新運營方式。

  開業之后進入運營階段,被認為是一個購物中心生命真正的開始,就像一個嬰兒出生之后需要傾注更大的精力喂養調教。

  遺憾的是,南京萬達茂總經理徐毓在項目開業5天后被發現高樓墜亡,再也沒有機會陪伴它長大了。

  9大主力店、228個品牌進駐,開業首日客流超過26萬人次,這是徐毓一年的成績單。就一個中國二線城市的購物中心來說,這個開業表現堪稱亮眼。

  徐毓和她的團隊為此付出了無數個晝夜,徐毓家屬稱,她“長達6個多月的時間,吃住在單位,除夕只在家匆匆吃了頓飯,又匆匆回到工作崗位”,“加班時間最短至半夜12點,多則至凌晨兩三點,乃至通宵”。

  徐毓的經歷引發了強烈的關注,特別是在地產人中間。對一個同業逝者的追念和惋惜背后,我們聽到的是一個行業的顫音。或者說,過去20年來,這個行業從來沒有像今天這樣,對現實和未來充滿迷茫和不確定感。

  要知道,萬達是最早宣稱放棄追逐銷售目標、向輕資產堅定轉型的行業頭部企業,其工作強度尚且如此,可想而知,在一個言必稱“千億”銷售目標的時代,不想掉隊就要力爭上游,行業整體的工作壓力會到什么程度。

  中國房地產業過去的20年,無論是業者眼中的黃金時代或白銀時代,高收益乃至超高回報的獲得,首先靠的是對金融杠桿的極致運用,一手拉住金融機構、一手拉住購房者,最大限度地提高資金的使用效率。誰能創造更多的頭寸,在頭寸空間里實現更高的周轉,誰就能快速地把雪球滾大。所以不用詫異,規模增長最快的往往是那些馬力全開的房企。

  過去幾年情形稍變。一方面“錢的杠桿”已然放大到極致;另一方面,去杠桿和防風險成為宏觀調控主旋律,房地產行業被重點盯防。在這種情況下,通過組織變革和獎懲機制的調整——比如通過合伙人制度和職業經理人捆綁為利益共同體,用高強度的工作匹配高收入,將人的杠桿用到極致成為更多地產企業的選擇。

  我們相信,無論是房企掌舵者還是職業經理人,沒有誰會真的愿意用生命換業績。問題在于,在現實面前,行業第一或者那些希望在規模座次上更上層樓的腰部企業概無例外。當規模和速度決定生死,當千億成為一把標尺,“只要干不死,就往死里干”就是這些公司沖刺路上的標語。事實上,這種集體亢奮正是房地產黃金時代的底色。

  毋寧說,一個地產人的非正常死亡,以一種近乎殘酷的方式告訴我們,房地產行業奇跡不再。無論有多么不甘心,我們都應該確認,賺行情的錢變得越來越難。不論是短期的調控緊縮,還是長期的 “房住不炒”基調,都決定了房企“收割”范圍的急劇縮窄。對于這個仍被視為支柱的行業來說,是該從奇跡的幻想中走出,習慣平常的收益率了。

  可以肯定,一方面,房地產行業會變得越來越“普通”。這意味著,中國富豪榜上的房地產老板會越來越少。房地產業的“暴利”終成歷史。另一方面,對于房地產企業來說,核心競爭力將不再是加杠桿——無論是“錢的杠桿”還是“人的杠桿”。

  房地產企業要賺另一種能力的錢。一個簡單的例子,中國內地和香港房企最大的不同,可能要數名字了,內地叫開發商,而香港叫發展商。差別在于,發展代表的是發展資產的能力。有了資產,便可以在股權基礎上做更多的金融延伸,讓優質資產成為全社會的投資財富,房企因此獲得穩定的管理收入和租金收入。當然這種不同,很大程度上來自于城市化發展水平的差異。

  在進入大規模城市化之前,中國房地產企業更多比拼的是建設和協調能力,那時重要的客戶是公共部門,主要需求是保證質量。大規模城市化尤其是房改后,市場主體們將房地產企業重點打造的能力拉向了周轉能力、金融能力和杠桿能力。此時市場的主要矛盾是解決人們對物理空間規模上的需求。

  今天,我們身處需要解決城市發展水平不協調不平衡矛盾的階段,市場期待的是整合與運營資產的能力,將有限的物理空間與更豐富更持續的需求鏈接起來的能力。但很顯然,這需要對組織結構、運營機制乃至經營戰略來一次全面的刷新。

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